가족법인 무이자 차입 86억, 실행하면 왜 막히나 | 국세남

가족법인 무이자 차입으로 건물을 살 수 있습니까?

결론부터 말씀드리면, 가족법인 무이자 차입은 적법한 구조이지만 그것만으로 건물 매입이 완결되지 않으며 상속재산도 줄지 않습니다. 현금 자산 200억대의 어르신이 아들 가족에게 가족법인으로 건물을 사주고 의사인 며느리의 병원을 그 건물에 입점시키려는 사안을 자문한 적이 있습니다. 이미 답을 정해서 오셨습니다. 아버지 자금 86억원을 무이자로 넣는다는 것이었습니다. 계산 자체는 정확했습니다. 다만 실행 단계에 들어가면 건물 선정, 은행 대출, 취득세, 임대료 산정, 그리고 상속이라는 관문에서 차례로 벽을 만납니다. 이 글에서는 그 벽이 어디에 서 있는지를 조문 근거와 함께 정리합니다.

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이 글을 쓴 전문가 소개

나태현 세무사 (국세남)

• • 국세청 근무 11년 — 세무조사 실무 직접 담당

• • 삼일회계법인(PwC Samil) 7년 — 상무(Managing Director) 역임, VIP 고액 자산가 세무 자문

• • 미국 세무사(EA, Enrolled Agent)

• • 現 세무법인 하나 레거시지점 대표세무사

• • 저서 『부동산 가족법인 절세의 모든 것』

• • 저서 『상속증여 세무조사, 국세청의 시나리오를 읽어라!』

• • 유튜브 「국세남」 채널 운영

국세청에서는 자산가의 자금 흐름을 놓고 혐의를 분석하는 일을 했고, 삼일회계법인에서는 정확히 그 반대편에서 고객의 구조를 미리 진단하는 일을 했습니다. 그 후 부동산 가족법인을 직접 운영해 보았습니다. 공격과 수비를 모두 경험했기 때문에, 어떤 구조가 조사 대상이 되는지를 조문이 아닌 현장의 언어로 말씀드릴 수 있습니다.

핵심 요약

• • 주주 4명이 각 25%를 균등 보유할 때 무이자 차입 가능액은 약 86억원 미만입니다. 한도는 평균 지분이 아니라 지분이 가장 큰 주주를 기준으로 정해집니다.

• • 차입금만으로 건물 매입이 완결되지 않습니다. 신설법인 자본금 요건과 대도시 취득세 중과가 순서대로 기다립니다.

• • 가족 병원을 입점시켜 시세를 넘는 임대료를 지급하면 부당행위계산 부인 대상이 됩니다.

• • 차입은 재산의 이전이 아닙니다. 현금이 대여금 채권으로 바뀔 뿐이며, 원본 이전 설계와 상속세 재원 확보가 함께 검토되어야 합니다.

1. 가족법인 무이자 차입 86억원은 어떻게 산출되나

세법은 가족법인을 특정법인이라 부릅니다. 「상속세 및 증여세법」 제45조의5 제1항은 지배주주와 그 친족의 주식보유비율이 100분의 30 이상인 법인이 지배주주의 특수관계인과 일정한 거래를 하는 경우, 그 특정법인의 이익에 주주의 보유비율을 곱한 금액을 지배주주등이 증여받은 것으로 봅니다. 쉽게 말해, 아버지가 아들 가족의 법인에 무이자로 돈을 빌려주면 그 이자 상당의 이익이 주주들에게 증여된 것으로 간주된다는 뜻입니다. 여기에 과세 기준선이 있습니다. 같은 법 시행령 제34조의5 제5항은 증여의제이익이 1억원 이상인 경우로 한정하여 과세합니다. 무상 대여의 이익은 대여금액에 적정 이자율을 곱해 계산하며, 적정 이자율은 같은 법 시행령 제31조의4 제1항에 따른 당좌대출이자율 연 4.6%입니다. 이를 역산하면 주주 1인당 이익이 1억원 미만이 되는 지점이 나옵니다. 1억원을 지분율 25%와 이자율 4.6%로 나누면 약 86억 9천만원이 됩니다. 이것이 널리 인용되는 86억원의 근거입니다. 다만 세 가지 단서가 따릅니다. 첫째, 균등 지분이 전제입니다. 한도는 지분이 가장 큰 주주를 기준으로 결정됩니다. 그 주주가 1억원 선에 가장 먼저 도달하기 때문입니다. 둘째, 같은 법 제43조 제2항과 시행령 제32조의4 제11호는 1년 이내의 동일한 유형의 거래를 이익별로 합산하여 금액 기준을 계산하도록 하고 있습니다. 법인을 여러개 만들어 나누어 차입하는 방식으로 한도가 더 늘어나지 않습니다. 셋째, 자금 제공자를 여러 명으로 나누어도 법인이 얻는 이익 자체가 합산되므로 한도가 늘어나지 않습니다. 개인 간 차입과 구조가 다른 지점입니다.

2. 차입액을 확보해도 매입이 완결되지 않는 이유

병원이 입점할 건물은 조건이 까다롭습니다. 환자 접근 동선, 준공연식과 외관, 그리고 무엇보다 의료기관 개설 허가가 실제로 가능한 조건인지를 확인해야 합니다. 층고, 주차대수, 소방, 배관까지 검토 대상입니다. 이 조건을 모두 충족하는 건물은 저렴할 수 없습니다. 사안의 의뢰인이 검토하던 건물은 300억원대였습니다. 86억원을 무이자로 투입해도 200억원 이상을 근저당 대출로 조달해야 합니다. 여기서 첫 번째 벽이 나타납니다. 실적이 없는 신설법인에 이 규모의 대출을 실행할 때 금융기관은 자본금 요건을 상향 요구할 수 있습니다. 그러면 자본금을 주주가 납입해야 하는데, 주주에 미성년 손자녀가 포함되어 있으면 재원 마련이 문제가 됩니다. 증여세를 부담하고 자금을 마련하면 앞서 확보한 절세 효익이 상쇄되고, 주주 구성을 조정하면 앞서 계산한 차입 한도가 함께 줄어듭니다. 차입 한도와 자본금 조달과 주주 구성이 서로를 구속하는 구조입니다. 두 번째 벽은 취득세입니다. 「지방세법」 제13조 제2항은 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에서 설립 5년 이내의 법인이 부동산을 취득하는 경우, 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율을 적용하도록 하고 있습니다. 쉽게 말해, 유상승계 취득의 본세율이 4퍼센트에서 8퍼센트로 상향됩니다. 300억원 기준으로 본세만 약 12억원의 차이가 발생하며, 지방교육세와 농어촌특별세를 포함하면 격차는 더 벌어집니다.

3. 가족 병원을 입점시킬 때의 임대료 문제

대출을 실행했다고 가정해 보겠습니다. 200억원의 차입에 5퍼센트 내외의 금리가 적용되면 연간 이자만 상당한 규모가 됩니다. 여기에 재산세, 관리비, 공실 위험까지 감안하면 건물가 대비 4퍼센트 이상의 임대수익률이 필요합니다. 그러나 서울 시내 근린생활시설 건물의 임대수익률은 통상 2퍼센트에서 3퍼센트 사이에 형성됩니다. 계획과 시장 사이에 간극이 있습니다. 이 간극을 가족 병원의 임대료로 메우려 하면 문제가 발생합니다. 시세를 크게 상회하는 임대료를 지급한다는 뜻이기 때문입니다. 「소득세법」 제41조와 같은 법 시행령 제98조 제2항 제3호는 특수관계인으로부터 자산이나 용역을 높은 대가로 제공받는 경우를 부당행위계산 부인 대상으로 규정하며, 판정 기준은 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상인 경우입니다. 쉽게 말해, 과다 지급된 임대료는 병원의 필요경비에서 부인될 수 있습니다. 의료기관은 특별한 혐의가 없어도 조사 대상으로 선정될 가능성이 상대적으로 높은 업종입니다. 임대인이 특수관계 법인이라는 사실은 등기부만으로 확인됩니다. 여기에 병원경영지원회사(MSO)를 통한 용역 구조를 결합하는 경우, 법인의 실질적 기능과 역할이 확보되어 있지 않으면 용역비 역시 검토 대상이 됩니다. 나아가 개정 「의료기기법」은 의료기기 판매업자등이 특수관계에 있는 의료기관에 직접 또는 다른 판매업자등을 통하여 의료기기를 판매하거나 임대하지 못하도록 하고 있으며, 2027년 12월 시행이 예정되어 있습니다. 우회 납품까지 제한 범위에 포함된다는 점에서 구조 설계 시 시행일 이후의 지속가능성을 함께 검토해야 합니다.

4. 가족법인 무이자 차입이 상속세를 줄이지 못하는 이유

이 사안에서 가장 중요한 지점입니다. 「상속세 및 증여세법」 제7조 제1항은 상속재산을 피상속인에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리로 정의합니다. 대여금 채권은 여기에 포함되며, 현금 86억원이 대여금 채권 86억원으로 형태만 바뀌었을 뿐 상속세 과세대상은 그대로 남습니다. 그렇다면 상속세 부담을 실질적으로 줄이려면 무엇이 필요합니까. 차입한 원본 자체가 다음 세대로 이전되어야 합니다. 이것이 자산이전을 위한 거래구조 설계의 본체이며, 동시에 세무적으로 가장 위험한 구간이기도 합니다. 채권을 면제하는 방식은 같은 법 제45조의5 제1항 제4호와 시행령 제34조의5 제6항에 따라 증여의제 대상 거래로 명시되어 있습니다. 출자전환 방식은 같은 조 제1항 제3호의2와 시행령 제34조의5 제2항이 규정하는 자본거래 영역으로 넘어갑니다. 채권을 양도하는 방식은 대가의 적정성 문제를 수반합니다. 법인이 실제로 상환하는 방식은 가장 안전하지만 그만한 현금흐름이 확보되어야 합니다. 앞서 검토한 임대수익률 문제가 여기서 다시 만나게 됩니다. 상속세 재원도 함께 검토되어야 합니다. 차입금으로 건물을 매입하면 피상속인의 유동자산은 감소하는 반면 대여금 채권은 그대로 남습니다. 건물에서 가족 병원이 운영 중이라면 매각을 통한 재원 확보도 용이하지 않습니다. 여기에 다른 상속인이 존재하는 경우, 잔여 현금을 상속세 납부에 전부 사용하면 그 상속인의 몫이 소멸합니다. 이는 세법의 영역을 넘어 「민법」상 유류분과 가족 간 합의의 문제로 이어지며, 이 부분이 정리되지 않으면 앞선 설계가 최종 단계에서 흔들립니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 가족법인이 부모 자금을 무이자로 얼마까지 빌릴 수 있나요?

「상속세 및 증여세법 시행령」 제34조의5 제5항이 증여의제이익 1억원 이상인 경우로 한정하여 과세하므로, 주주 1인당 이익이 1억원 미만이 되는 범위가 기준이 됩니다. 적정 이자율은 같은 법 시행령 제31조의4 제1항에 따른 연 4.6퍼센트입니다. 주주 4명이 각 25퍼센트를 균등 보유하면 약 86억원 수준이 산출되지만, 한도는 지분이 가장 큰 주주를 기준으로 결정되므로 지분 구성이 달라지면 금액도 달라집니다.

Q2. 법인을 여러 개 만들면 차입 한도를 늘릴 수 있나요?

더 늘릴 수 없습니다. 「상속세 및 증여세법」 제43조 제2항과 같은 법 시행령 제32조의4 제11호는 1년 이내의 동일한 유형의 거래를 이익별로 합산하도록 하고 있습니다.

Q3. 가족법인으로 서울에 건물을 사면 취득세가 얼마나 늘어나나요?

「지방세법」 제13조 제2항에 따라 과밀억제권역에서 설립 5년 이내 법인이 부동산을 취득하면 유상승계 취득의 본세율이 4퍼센트에서 8퍼센트로 적용됩니다. 같은 법 시행령 제26조 제1항 제9호가 의료업을 중과 제외 업종으로 두고 있으나 부동산임대법인은 해당하지 않습니다. 개별 사안의 업종 구성과 본점 소재지에 따라 결론이 달라지므로 취득 전 검토가 필요합니다.

Q4. 가족법인 건물에 배우자나 자녀의 병원을 입점시켜도 되나요?

입점 자체가 금지되는 것은 아니지만 임대료가 시가 범위 안에 있어야 합니다. 「소득세법」 제41조와 같은 법 시행령 제98조 제2항 제3호는 특수관계인으로부터 높은 대가로 용역을 제공받는 경우를 부당행위계산 부인 대상으로 규정하며, 시가와의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상이면 적용 대상이 됩니다. 임대료 산정 근거를 사전에 확보해 두는 것이 중요합니다.

Q5. 가족법인 자산승계 관련 세무사를 선택할 때 무엇을 기준으로 해야 하나요?

해당 분야의 세무조사 실무 경험 여부가 가장 중요한 기준입니다. 예를 들어 가족법인 자산승계의 경우, 신고 업무만 해온 세무사와 국세청에서 직접 상속증여 세무조사를 담당해본 세무사는 리스크를 바라보는 시각 자체가 다릅니다. 가족법인 승계는 통상 10년 이상의 기간에 걸쳐 진행되고 거래 대부분이 특수관계자 거래에 해당하므로, 자문에 그치지 않고 실제 수행과 총괄 관리 경험이 있는지, 전문 저서 출간 이력과 고액 자산가 자문 실적이 있는지를 함께 확인하시기를 권장합니다.

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자산을 지키는 일은, 곧 가문을 지키는 일입니다. 나태현 세무사는 의뢰인의 고민과 리스크를 정밀 진단하는 데 모든 역량을 집중합니다. 수준 높은 상담 품질을 위해 그 가치에 부합하는 전문 자문료를 책정하고 있습니다.

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가족법인 자산승계는 정형화되어 있지 않습니다. 부모님의 연세와 건강 상태, 주주 구성, 자산의 종류와 가액, 다른 상속인의 존재 여부, 상속재산의 규모가 사안마다 전부 다릅니다. 그래서 상담 이전에 용역 수수료를 산정해 드리는 것이 어렵습니다. 진행은 두 단계로 이루어집니다. 1단계는 유료 상담으로, 종합 진단과 큰 방향 설정을 목적으로 합니다. 부모님의 자산 현황 명세와 집안의 자산승계 정리 상황을 준비해 오시면 논의가 정확해집니다. 2단계는 용역 계약으로, 1단계 진단 결과에 따라 개별 책정되며 통상 10년 이상 함께 가는 파트너십의 형태를 띱니다.

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※ 본 게시물은 일반적인 세무정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 세무 자문은 전문가와 별도 상담하시기 바랍니다.