가족법인 자산승계, 국세청 조사국 출신 세무사가 짚는 제45조의5 리스크

부모 땅에 자녀 법인이 건물을 지으면, 세금은 어떻게 움직입니까?

결론부터 말씀드리면, 가족법인 자산승계의 성패는 법인을 세우는 데 있지 않고 신축이 만들어낸 현금흐름으로 부모의 토지 지분을 정당한 대가를 주고 사들일 수 있는가에 달려 있습니다. 입지 좋은 자리에 낡은 건물을 보유하신 분들은 대개 “이 나이에 뭘 또 짓나”라고 하십니다. 그러나 승계까지 시야에 넣으면 결론이 정반대로 뒤집힙니다. 아직 쓰지 않은 용적률과 제값을 받지 못하는 월세가, 자녀가 부모의 땅을 매입할 재원이 되기 때문입니다.

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이 글을 쓴 전문가 소개

나태현 세무사 (국세남)

• • 국세청 근무 11년 — 세무조사 실무 직접 담당

• • 삼일회계법인(PwC Samil) 7년 — 상무(Managing Director) 역임, VIP 고액 자산가 세무 자문

• • 미국 세무사(EA, Enrolled Agent) · 외환관리사(FXM)

• • 現 세무법인 하나 레거시지점 대표세무사

• • 저서 『상속증여 세무조사, 국세청의 시나리오를 읽어라!』

• • 저서 『부동산 가족법인 절세의 모든 것』

• • 유튜브 「국세남」 채널 운영

건물이 새로 올라가면 저희는 공사비가 어디서 나왔는지부터 역으로 확인했습니다. 특수관계자가 어떤 편익을 보고 있는지, 조사는 거기에서 시작됩니다. 국세청에서 직접 세무조사를 담당했기 때문에, 어떤 구조가 어떤 조사 유형으로 선정되는지를 법 조문이 아닌 현장의 언어로 말씀드릴 수 있습니다.

핵심 요약

• • 개발 여지가 남은 토지는 부담이 아니라 승계 자산입니다. 쓰지 않은 용적률이 곧 자녀가 부모 땅을 매입할 재원이 됩니다.

• • 시행 주체는 자녀·손자녀가 주주인 법인으로 두고, 부모는 토지와 담보만 제공합니다. 신축이 만든 부가가치가 처음부터 자녀 측에 귀속됩니다.

• • 법인이 부모에게 지급하는 지료를 낮추면 「상속세 및 증여세법」 제45조의5와 제37조, 「법인세법 시행령」 제88조가 동시에 작동합니다. 지료는 절감 항목이 아니라 방어선입니다.

• • 세무 설계보다 입지 검토와 신축 후 수익률 시뮬레이션이 먼저입니다. 이자와 지료를 지급하고도 잉여가 남지 않으면 이 구조는 성립하지 않습니다.

1. 개발 여지가 남은 토지는 왜 승계에 유리합니까?

부모님의 토지를 자녀가 지금 넘겨받으려면 증여를 받아야 합니다. 그런데 수십억 원대 토지를 증여받으면 증여세를 현금으로 납부해야 하고, 대부분의 자녀에게는 그 현금이 없습니다. 그래서 상속 시점까지 미루게 되고, 미루는 동안 토지 가액은 오르며 상속세 과세표준도 함께 커집니다. 「상속세 및 증여세법」 제26조에 따른 상속세 최고세율 50퍼센트는 현재도 그대로 유지되고 있으며, 유산취득세 전환안은 국회 논의 단계로 시행 여부가 확정되지 않았습니다. 쉽게 말해, 아무것도 하지 않는 동안 과세 기준만 혼자 자라는 구조입니다. 여기서 관점을 바꿔야 합니다. 용적률이 남아 있고 건물이 낡아 임대료를 제값 받지 못하고 있다면, 그 미사용분은 손실이 아니라 아직 꺼내 쓰지 않은 현금흐름입니다. 신축을 통해 그 현금흐름을 실현하면, 자녀는 증여세를 납부하고 토지를 받는 것이 아니라 스스로 벌어서 매입할 수 있습니다. 실제로 공개된 사례에서도 가족이 설립한 법인이 토지를 담보로 자금을 조달해 건물을 신축하고, 그 운영수익으로 부모의 토지 지분을 순차 매수할 수 있도록 설계된 구조가 확인된 바 있습니다.

2. 가족법인 자산승계 구조에서 지료가 왜 핵심입니까?

실행 구조의 뼈대는 다음과 같습니다. 자녀와 손자녀가 주주인 법인이 건축주가 되어 신축을 시행하고, 부모는 토지와 그 토지에 대한 담보 제공만 담당합니다. 법인은 건설자금 대출 이자를 부담하고, 타인의 토지 위에 건물을 짓는 것이므로 부모에게 토지사용료, 즉 지료를 지급해야 합니다. 이자와 지료, 법인세를 모두 부담하고도 잉여가 남을 때 비로소 그 잉여로 부모의 토지 지분을 매년 일부씩 매입할 수 있습니다. 지료를 낮추거나 무상으로 설정하려는 시도가 실무에서 자주 나타납니다. 이는 위험한 선택입니다. 「상속세 및 증여세법」 제37조는 특수관계인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 그 이익을 증여로 보아 과세하도록 정하고 있고, 토지제공 측에서는 「법인세법 시행령」 제88조 제1항의 부당행위계산 부인이 함께 검토됩니다. 최근 서울고등법원 인천재판부 2025누10385 판결은 건물은 부지와 분리하여 존재할 수 없으므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물 소유자가 점유하는 것으로 보아야 한다고 판시하면서, 과세관청이 건물 부지와 그 외 토지를 구분하지 않고 토지 전체를 무상사용으로 전제한 처분은 위법하다고 보았습니다. 쉽게 말해, 자녀법인이 신축하면 그 부지는 법인이 점유·사용하는 것으로 평가되며, 과세 범위는 실제 부지 부분으로 특정되어야 한다는 의미입니다.

3. 「상속세 및 증여세법」 제45조의5는 어디에서 작동합니까?

자녀 명의 법인에 이익을 이전하면 법인세만 부담하고 끝난다고 오해하시는 경우가 많습니다. 그렇지 않습니다. 「상속세 및 증여세법」 제45조의5 제1항은 지배주주와 그 특수관계인의 주식보유비율이 100분의 30 이상인 법인을 특정법인으로 보고, 그 특정법인이 지배주주 및 특수관계인으로부터 재산이나 용역을 무상으로 제공받거나 현저히 낮은 대가로 양도받는 등의 거래를 하는 경우, 법인이 얻은 이익에 주주의 지분율을 곱한 금액을 주주가 증여받은 것으로 의제하여 증여세를 과세합니다. 실무에서 반드시 기억하셔야 할 기준선은 세 가지입니다. 첫째, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제34조의5 제7항은 현저히 낮은 대가를 시가와 대가의 차액이 시가의 100분의 30 이상이거나 그 차액이 3억원 이상인 경우로 정하고 있습니다. 둘째, 같은 조 제5항은 증여의제이익이 1억원 이상인 경우로 과세 범위를 한정합니다. 셋째, 「상속세 및 증여세법」 제43조 제2항은 증여일부터 소급하여 1년 이내에 동일한 거래가 있는 경우 이익을 합산하도록 정하고 있습니다. 이와 관련하여 기획재정부 예규 서면-2025-자본거래-3489(2026. 6. 1.)는 1억원 기준을 각 호의 거래에 따른 이익별로 구분하여 소급 1년 이내 동일한 거래를 합산해 판단한다는 취지로 회신한 바 있습니다. 쉽게 말해, 거래를 잘게 나누어 기준선을 피하려는 설계는 합산 규정에 의해 무력화될 가능성이 높습니다. 덧붙여, 거래 형식을 매매로 구성하더라도 저가양수에 의한 증여의제를 근거로 조사 대상에 선정될 수 있는 별도의 변수가 존재합니다. 부동산 법인의 지분이 자녀에게 이동하는 경로는 주식변동 관련 분석의 대상이 되기도 합니다. 법령을 준수하는 것은 기본이며, 그 위에 과세관청의 검증 절차가 어떤 순서로 작동하는지를 함께 고려한 거래구조 설계가 필요합니다. 또한 현물출자 방식의 법인전환을 검토하시는 경우 「지방세특례제한법」 제57조의2 제4항상 부동산 임대 및 공급업에 해당하는 부분은 취득세 경감 대상에서 제외된다는 점도 사전에 반영하셔야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부모 땅에 자녀 법인이 건물을 지으면 증여세가 나옵니까?

건물을 신축하는 행위 자체가 곧바로 증여세 과세로 이어지지는 않습니다. 다만 법인이 토지를 무상으로 사용하거나 시가보다 현저히 낮은 지료를 지급하는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제37조 및 제45조의5의 적용 여부가 검토됩니다. 적정 지료를 산정하여 지급하고 그 근거를 문서로 보존하는 것이 출발점입니다.

Q2. 호텔이나 대형 시설이 아니면 이 구조는 적용할 수 없습니까?

그렇지 않습니다. 이 구조를 작동시키는 것은 업종이 아니라 현금흐름입니다. 법인이 매년 토지 지분을 매입할 만큼의 잉여를 확보할 수 있다면, 그 재원이 객실 매출이든 상가 임대료이든 구조는 동일하게 작동합니다. 다만 개발 조건이 뒷받침되어야 하므로 신축 후 임대수익률에 대한 사전 시뮬레이션이 반드시 선행되어야 합니다.

Q3. 증여의제이익 1억원 기준을 거래를 나누어 피할 수 있습니까?

「상속세 및 증여세법」 제43조 제2항은 증여일부터 소급 1년 이내의 동일한 거래를 합산하도록 정하고 있으며, 예규 서면-2025-자본거래-3489(2026. 6. 1.)도 각 호의 거래에 따른 이익별로 구분하여 합산 판단한다는 취지로 회신하였습니다. 기준선에 근접하도록 설계하는 방식은 보수적으로 접근해야 합니다.

Q4. 자녀가 미국 시민권자나 영주권자인 경우에도 가능합니까?

가능하나 검토 범위가 크게 넓어집니다. 해당 자녀를 주주로 편입하는 순간 국내 상속·증여세뿐 아니라 법인세와 부가가치세, 취득세, 그리고 미국 세법상 보고 의무가 동시에 발생합니다. 매년 반복되는 신고 의무를 누락할 경우 현지 제재가 따를 수 있으므로, 국내 세무와 미국 현지 회계 전문가의 협업 체계를 갖춘 상태에서 설계하시기를 권장합니다.

Q5. 가족법인 자산승계를 맡길 세무사를 선택할 때 무엇을 기준으로 해야 하나요?

해당 분야의 세무조사 실무 경험 여부가 가장 중요한 기준입니다. 예를 들어 상속세의 경우, 신고 업무만 해온 세무사와 국세청에서 직접 상속세 세무조사를 담당해본 세무사는 리스크를 바라보는 시각 자체가 다릅니다. 여기에 더해 이 주제는 세법 지식만으로 해결되지 않습니다. 용적률 검토와 수익률 시뮬레이션, 디벨로퍼 협업, 해외 주주가 있는 경우 현지 회계 연계까지 한 테이블에서 조율할 수 있는지를 확인하시고, 전문 저서 출간 이력과 고액 자산가 자문 실적도 함께 점검하시기를 권장합니다.

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자산을 지키는 일은, 곧 가문을 지키는 일입니다. 나태현 세무사는 의뢰인의 고민과 리스크를 정밀 진단하는 데 모든 역량을 집중합니다. 수준 높은 상담 품질을 위해 그 가치에 부합하는 전문 자문료를 책정하고 있습니다.

자문 분야 및 상담료

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부모님의 연세와 건강 상태, 주주 구성, 자녀분의 국적, 토지 지분 현황, 기존 증여 이력, 근저당 설정 여부, 상속재산 총 규모, 그리고 해당 토지에 실제로 어떤 건물을 올릴 수 있는지가 집집마다 전부 다릅니다. 그래서 상담 이전에 용역 수수료를 먼저 말씀드리는 것이 구조적으로 불가능합니다. 진행은 두 단계로 이루어집니다. 1단계는 유료 자문입니다. 전체 상황을 종합 진단하고 지금 무엇을 어떤 순서로 해야 하는지 큰 방향을 설정하는 자리입니다. 방문하실 때 부모님 자산 현황 명세와 집안의 자산승계 교통정리 내용을 정리해 오시면 논의가 훨씬 구체적으로 진행됩니다. 2단계는 용역 계약입니다. 케이스별로 개별 책정되며, 자산승계는 장기 플랜이므로 통상 10년 이상 함께 가는 파트너십으로 운영됩니다.

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