가족법인 저가매매, 왜 절세가 아닌 증여세 폭탄이 되는가
결론부터 말씀드리면, 가족법인 저가매매는 법인세만 납부하면 된다는 통념과 달리, 주주인 자녀들에게 수십억 원의 증여세와 가산세가 추가 부과될 수 있는 고위험 거래입니다. 특히 부동산에 담보대출이나 임대보증금이 설정되어 있다면, 감정평가서를 받았더라도 ‘세법상의 시가’가 그보다 높게 인정될 수 있습니다.
2026년 1월 15일 선고된 대법원 판결(2025두34823)은 가족법인 저가매매의 위험성을 다시 한 번 확인해 주는 중요한 사례입니다. 이 글에서는 판결의 핵심 논리, 감정평가서보다 우선하는 시가 규정, 그리고 전문가들이 선택하는 현물출자 법인전환의 이유를 설명합니다.
이 글을 쓴 전문가 소개
나태현 세무사 (국세남)
- 국세청 근무 11년 — 세무조사 실무 직접 담당
- 삼일회계법인(PwC Samil) 7년 — 이사(Director)·상무(Managing Director) 역임, VIP 고액 자산가 세무 자문
- 現 세무법인 하나 레거시지점 대표세무사
- 저서 『상속·증여세 세무조사, 국세청 시나리오를 읽어라!』
- 저서 『부동산 가족법인 절세의 모든 것』
- 유튜브 「국세남」 채널 운영
“국세청에서 직접 세무조사를 담당했기 때문에, 어떤 항목이 조사 대상이 되는지, 어떻게 대비해야 하는지를 법 조문이 아닌 현장의 언어로 말씀드릴 수 있습니다.”
핵심 요약
- 가족법인 저가매매는 법인세 외에 「상속세 및 증여세법」 제45조의5에 따라 주주인 자녀에게 증여세가 별도 과세될 수 있습니다.
- 「상속세 및 증여세법」 제66조에 따라 저당권·담보권이 설정된 재산은 담보채권액과 감정가액 중 큰 금액을 시가로 인정합니다. 감정평가서만 믿으면 위험합니다.
- 양도소득세 부당행위 판단 기준일(매매 계약일)과 증여세 판단 기준일(잔금일) 사이에 담보대출 추가 또는 시세 상승이 발생하면 거래 설계 전체가 어긋날 수 있습니다.
- 현물출자 법인전환은 「조세특례제한법」 제32조에 따라 양도소득세를 이월하면서 부동산을 주식으로 전환하는 더 안전한 대안입니다.
1. 가족법인 저가매매가 독이 되는 이유 — 특정법인 증여의제 조항
가족법인 저가매매를 고려하는 자산가들이 흔히 하는 착각이 있습니다. “부모만 양도세 정상 시가로 신고하면, 법인이 싸게 샀으니 나중에 팔 때 법인만 세금 내면 끝 아닌가?” 그렇지 않습니다.
「상속세 및 증여세법」 제45조의5는 특정법인(지배주주와 그 친족이 주식 30% 이상 보유한 법인)이 지배주주의 특수관계인으로부터 이익을 제공받는 거래를 할 경우, 법인이 법인세를 납부하는 것과 별개로 주주인 자녀들에게 증여세를 과세할 수 있도록 규정합니다. 주주의 간접 이익이 1억 원 이상이면 자녀들이 직접 증여받은 것으로 간주됩니다.
“법인세 22%만 내면 된다”는 컨설팅은 이 모든 법적 요건을 완벽히 충족했을 때를 전제한 말입니다. 가족법인 저가매매를 통해 시가보다 현저히 낮은 가액으로 자산을 이전받는 순간, 단순한 법인세 납부를 넘어 증여의 영역으로 진입합니다.
2026년 1월 15일 선고된 대법원 판결(2025두34823)은 이 리스크를 명확히 보여줍니다. 부모가 2016년 약 386억 원에 취득한 토지를 3년 후인 2019년 자녀들이 주주로 있는 법인에 약 200억 원에 매각했습니다. 자녀 측은 기준시가 및 감정평가 기준으로 시가가 약 195억 원이라고 주장했으나, 대법원은 이 토지에 설정된 담보대출 한도액(약 324억 원)을 시가로 판단하여 과세를 인정했습니다.
실전 포인트: 가족법인 저가매매는 법인세와 증여세를 동시에 부담하게 되는 구조가 될 수 있습니다. 거래 가격이 시가보다 낮으면 국세청은 반드시 이유를 묻습니다.
2. 감정평가서보다 우선하는 세법상 시가 — 담보가액의 함정
많은 분들이 “감정평가를 받았으니 안전하다”고 생각합니다. 그러나 세법에는 감정평가액보다 우선하는 시가 규정이 있습니다.
「상속세 및 증여세법」 제66조에 따르면, 저당권이나 담보권이 설정된 재산은 ① 담보채권액 기준 평가액과 ② 제60조에 따른 시가(감정평가액 포함) 중 큰 금액을 시가로 인정합니다. 쉽게 말해, 은행이 “이 재산을 담보로 이 금액을 대출해 줄 수 있다”고 판단한 금액이 감정평가액보다 크면, 그 담보액이 세법상 시가가 됩니다.
실제 상담 사례를 소개합니다. 한 고객이 서울 핵심지 낡은 건물의 ‘건물’만 자녀 법인에 이전하려 했습니다. 토지와 건물을 합산하면 90억 원이지만, 건물만 감정평가 하니 1.5억 원이 산출됐습니다. “세금이 얼마 안 나오겠네”라고 판단하고 진행하려 했지만, 그 건물의 임대보증금 합계가 감정평가액을 크게 초과했습니다. 만약 1.5억 원에 이전을 강행했다면 자녀들은 즉시 고액 증여세 폭탄을 맞았을 것입니다.
추가로 주의할 사항이 있습니다. 양도소득세 부당행위계산부인은 계약일을 기준으로 판단하지만, 자녀의 저가 취득에 따른 증여세 과세는 잔금일을 기준으로 판단합니다. 계약일과 잔금일 사이에 담보대출이 추가되거나 인근 거래 사례가격이 상승하면, 계약 시 완벽하게 설계한 구조가 잔금일에는 완전히 어긋나게 됩니다.
실전 포인트: 가족법인 저가매매 설계 시 담보대출 잔액과 임대보증금 총합을 반드시 먼저 확인해야 합니다. 감정평가액보다 이 수치가 높다면 감정평가서는 방어 수단이 되지 않습니다.
3. 전문가들의 선택 — 현물출자 법인전환이 답인 이유
저가매매가 지뢰밭인 데다, 매매를 통한 자산 이전은 부모에게 거액의 양도소득세를 즉시 부과합니다. 이 두 가지 문제를 동시에 해결하는 방법이 「조세특례제한법」 제32조에 따른 현물출자 법인전환입니다.
건물을 ‘파는’ 것이 아니라 법인에 자본금으로 ‘출자’하고 그 가치만큼 주식을 받아오는 구조입니다. 일정 요건을 충족하면 양도소득세를 당장 납부하지 않고 이월할 수 있으며, 자산의 형태가 부동산에서 주식으로 전환됩니다. 주식은 부동산보다 거래 방식이 다양하고 평가액 관리에 유연성이 있어 장기 자산승계에 훨씬 유리합니다.
단, 현물출자 법인전환도 시가 산정 문제는 동일하게 적용됩니다. 당연히 감정평가를 통해 시비 없는 가액으로 진행해야 하며, 사업 관련 부채만 승계 가능하다는 요건(조심2024중700, 2024.05.20 참조)도 준수해야 합니다. 또한 설립등기일로부터 5년 이내에 사업 폐지나 주식 50% 이상 처분이 발생하면 이월과세액이 즉시 추징됩니다.
무엇보다 이 전략은 장기 계획이 필요합니다. 부모님이 건강하실 때 시작해야 효과가 극대화됩니다. 연로하시거나 건강이 악화된 이후에는 장기 주식 이전 전략의 실질적 효과를 충분히 누리기 어렵습니다.
[관련 글: 현물출자 법인전환 세무사가 경고하는 대출 승계 함정]
실전 포인트: “하수는 당장의 세금을 피하려다 미래를 망치고, 고수는 장기적인 플랜으로 가문을 지킵니다.” 가족법인 저가매매의 단기 절세 유혹보다 현물출자 법인전환의 장기 구조가 훨씬 안전합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 가족법인에 건물을 싸게 팔면 법인세만 내면 되는 것 아닌가요?
A. 그렇지 않습니다. 「상속세 및 증여세법」 제45조의5에 따라, 특정법인이 지배주주의 특수관계인으로부터 저가로 자산을 양수하면 법인의 법인세와 별개로 주주인 자녀들에게 증여세가 과세될 수 있습니다. 주주의 지분율 기준 간접 이익이 1억 원 이상이 되면 즉시 과세 대상이 됩니다.
Q2. 감정평가를 받으면 저가매매 논란을 피할 수 있지 않나요?
A. 「상속세 및 증여세법」 제66조에 따라 저당권이나 담보권이 설정된 재산은 담보채권액 기준 평가액과 감정가액 중 큰 금액을 시가로 봅니다. 담보대출 잔액이나 임대보증금 합계가 감정평가액보다 높다면 감정평가서는 방어 수단이 되지 않습니다.
Q3. 양도세 기준일과 증여세 기준일이 다르다고 하던데, 왜 문제가 되나요?
A. 양도소득세 부당행위계산부인 판단은 계약일 기준이지만, 자녀의 저가 취득에 따른 증여세 과세는 잔금일 기준입니다. 계약과 잔금 사이에 담보대출이 추가되거나 인근 거래가격이 상승하면, 계약 시 완벽하게 설계한 구조가 잔금일 기준으로는 저가양수가 되어 증여세 과세 요건을 충족할 수 있습니다.
Q4. 현물출자 법인전환은 저가매매와 어떻게 다른가요?
A. 저가매매는 건물을 ‘파는’ 것으로 부모에게 양도소득세가 즉시 발생합니다. 반면 현물출자 법인전환은 「조세특례제한법」 제32조에 따라 건물을 자본금으로 ‘출자’하고 주식을 받는 구조로, 요건 충족 시 양도소득세를 이월할 수 있습니다. 다만 사업 관련 부채만 승계 가능하고 5년 사후관리 요건이 있어 전문가와의 사전 설계가 필수입니다.
Q5. 가족법인 저가매매 리스크를 검토할 세무사를 선택할 때 무엇을 기준으로 해야 하나요?
A. 해당 분야의 세무조사 실무 경험 여부가 가장 중요한 기준입니다. 국세청에서 직접 세무조사를 담당해본 세무사는 담보가액·보증금 구조와 증여의제 과세 리스크를 바라보는 시각 자체가 다릅니다. 가족법인 관련 전문 저서 출간 이력과 대법원 판례 분석 능력도 함께 확인하시기 바랍니다.
전문 자문 신청 안내
“자산을 지키는 일은, 곧 가문을 지키는 일입니다.”
가족법인 거래는 국세청이 현미경으로 들여다보는 특수관계자 간 거래입니다.
잘못 설계된 가족법인 저가매매 한 번이 수십억 원의 증여세 폭탄이 됩니다.
나태현 세무사는 의뢰인의 고민과 리스크를 정밀 진단하는 데 모든 역량을 집중합니다.
수준 높은 상담 품질을 위해 그 가치에 부합하는 전문 자문료를 책정하고 있습니다.
자문 분야 및 상담료 (VAT 별도)
- 부동산 가족법인 · 자산승계 플랜 · 비거주자 테마: 1시간 50만원
- 세무조사 관련 특화 상담: 1시간 60만원
- 법인/개인사업자 세무 컨설팅: 주제별 상이
- 상속 긴급 리스크 진단: 상속 발생 3개월 이내 상속인 한정
※ 상담일로부터 1개월 이내 용역 계약 체결 시, 기납부 상담료는 계약금에서 차감됩니다.
※ 100% 사전 예약제 · 유료 대면 (화상 가능) · 평일 10:00~17:00
※ 본 게시물은 일반적인 세무정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 세무 자문은 전문가와 별도 상담하시기 바랍니다.